EMLAK VERGİSİNE 2 TAVIR VE SONUÇLARI

Prof. Dr. Erol KÖKTÜRK
(Harita Y. Mühendisi)

Temmuz ayında “emlak vergisi” tartışmaları vardı…

Verginin varlığına değil, artış oranlarına itirazlar yükseldi, her dönem olduğu gibi…

Bu tartışmalar bugün de sürüyor…

Bu “emlak vergisi” konusu ilginçtir; tarihsel olarak da sosyolojik ve siyasi olarak da…

Örneğin bizim ülkemizde bir taşınmaz varlığınız varsa, onu en yüksek bedelle satmayı; ama vergiyi en düşük baremden ödemeyi hedefler insanlar… Kamulaştırma bedellerine itirazlar da rayiç değerlerden uzaklaşmayla doğru orantılı olarak artar.

Taşınmaz varlığınızı tapu müdürlüğünde satarken beyan ettiniz değer, eğer kara para aklamıyorsanız, emlak vergisi değeridir. Beyan edebileceğiniz en düşük değer olduğu için. Böylece en az alım-satım harcı ödemeyi hedeflersiniz.

Bir yasal düzenleme yapılsa, satışta beyan edilen değer rayiç değer olsa, ama Harçlar Yasası’nın 64. maddesine dayanılarak belirlenen harçlar (alım-satım harcı toplamda yüzde 4’tür) yeniden düzenlense daha doğru olmaz mı? Böylece tapu sicili sistemi içindeki en güvenilmez değerin, yani alım-satım değerinin düzeltilmesi de sağlanmış olsa… Hadi bir öneri de yapmış olayım: Rayiç değerin bildirilmesi durumunda (ki bu lisanslı değerleme uzmanlarının raporuna dayandırılabilir) emlak vergisi oranı yüzde 1 (0.01) olabilir. Hazine açısından bir gelir kaybı da olmaz.

Neyse, yazmak istediğim konu tapu sicil sistemi değil…

Emlak vergisini de “vergi” olarak inceleyecek değilim.

Tarihte emlak vergisine karşı alınan bazı tavırlar, ilginç sonuçlar doğurmuştur.

Bu yazıyı yazmamın nedeni bu…

Emlak vergileri, feodal döneme dayanır. Tarımsal varlıklardan alınan bir vergi türüdür aslında.

Ama sanayi devrimi sonrası ortaya çıkan kentleşmeyle birlikte, emlak vergilerinin bir ayağı da kentlileşmiştir; arsalar ve binalardan alınan vergiler yoluyla…

“Vergi” deyip geçmeyin! Çok ayaklanmaya, başkaldırıya neden olmuştur, tarihte^[1]:

Avrupa’da Görülen Vergi Ayaklanmaları: İngiltere’de Wat TYLER Ayaklanması (1381), Hampden Hareketi (1629), Baş Vergisi İsyanı (1990); Fransa’da, Poujade Hareketi, Fransa (1950); Amerika Pul Vergisi İsyanı (1765), Boston Çay Partisi İsyanı (1773), Shays İsyanı (1786-1787), Viski İsyanı (1794), Fries İsyanı (1799)

Hatta İngiltere’nin vergiyi artırması üzerine, Benjamin FRANKLIN önderliğinde Amerika’nın isyan etmesi sonucu ülkenin bağımsızlığına kavuştuğu da bir tarihsel bilgidir. Kuşkusuz bu başkaldırının çoklu nedenleri vardır. Ama vergilere karşı başkaldırı, bardağı taşıran damla olmuştur.

Bizde bırakın emlak vergisini, yazarken nedense aklıma geliveren “yurt dışı çıkış harcı”na bile isyan edilememiştir… (Bildiğim kadarıyla bu harç, zaten bilet fiyatlarına yansıtılıyor… Bunun dışında ayrı harç alan ülkeler, Türkiye dışında İran ve Filipinler)

Neyse ben daha fazla dağıtmadan 2 konuma döneyim…


Napolyon Kadastrosu

Her ne kadar İsa’dan önceki yıllarda da (Mısır ve Mezopotamya uygarlıklarında) kadastroya benzer kayıtların ve belgelerin varlığı kanıtlanmışsa da bugünkü anlamdaki (yani ölçüye dayalı) kadastrolar 19. yüzyılın başlarında, Batı Avrupa ülkelerinde uygulanmaya başlanmıştır. 1789 Fransız Devrimiyle birlikte, Ulusal Kurucu Meclis 1790’da, “yeni bir kadastro kurulmasının gerekliliği” kanısına varmıştır. Gerek Fransa’da gerekse diğer Batı Avrupa ülkelerinde sanayileşme öncesi tarımda güçlü yönlendirmelerin olduğu bu dönemde, her ülke için emlak vergisi en önemli gelir kaynağıydı. Zamanın en önemli üretim aracı olan tarımsal topraklar üzerindeki iyeliğin güçlü bir devlet maliyesi için vergilendirilmesi, topraktan sağlanan artı-ürünün denetim altına alınması gerekiyordu.

1801’de toprak sahiplerince verilen bilgiler (yani beyan) üzerine temellendirilen bir kadastro kurulması kararı alındı. Eşitlik-Özgürlük ve Kardeşlik Fransız Devrimi’nin üç savsözüydü... Eşitlikten, yaşamın bütün alanlarında olduğu gibi, aynı zamanda “vergilemede eşitliğin” anlaşılması gerekiyordu. Vergi gelirlerinin %25’inin arazilerin ve emlakin vergilendirilmesinden sağlandığı, ve toprağın %90’ının aristokrasiye ve ruhban sınıfına ait olduğu, bunların da vergiden bağışık (muaf) olduğu bir ülkede, bu haklı bir istemdi.

Ülkenin tüm yurttaşlarına, “kendilerine ait olan araziyi ve gelirini bildirmeleri (beyan etmeleri)” çağrısı yapıldı.

Bu bildirim yönteminin bir ilginç sonucu vardı: Herkes arazisini olduğundan daha düşük değerlendirdiği ve böylece bildirdiği, yani işlediği toprakları daha küçük ve elde ettiği geliri daha az gösterdiği için, Fransa, bu bildirimlere göre olduğunun yarısı büyüklükte çıkıyordu.

Yani “bildirim (beyan)” uygulaması, bütün parsellerin düzenli bir ölçüsü yapılmadan ve bütün mülk sahipliğinin haritalar biçiminde gösterilmesi gerçekleştirilmeden yararlı bir kadastronun var olamayacağını göstermişti.

Bu durumda her bir evi, tarlayı, bahçeyi ve mezarlığı, hatta ormanları ve çalılığı ve fundalığı ölçmekten başka bir yol kalmıyordu. Bunun üzerine 1808’de I. Napolyon (Bonapart), “her toprak parçasının devlet memurları tarafından ölçülmesini ve haritalanmasını,” istedi. Böylece “daha doğru ve adil bir vergilendirme amacının gerçekleşmesi için kadastronun ölçü yoluyla tüm verileri derlemesinin kesinlikle gerekli olduğu,” saptanarak, bugünkü anlamda kadastro uygulaması da başlamış oldu. Bu ilk kadastroda ve diğer ülkelerin bundan sonra gelen ilk kadastrolarında temel amaç, vergilerin kaydedilmesi değil, toprak vergilerinin toplanması için bir temel oluşturmak olarak belirginleşmiş oldu.


O dönemin tek boyutlu kadastroları, bu nedenle, “vergi kadastrosu (mali kadastro)” olarak nitelenmişlerdir.

Yapılan bu ölçüye dayalı kadastrolara “Napolyon Kadastrosu” dendi…


Trulli Evleri

İtalya’nın Alberobello kasabasının 14. yüzyılda vergiden muaf olmak amacıyla; beyaz boyalı, taş kubbeli, üstü üste dizilen taşlarla harç kullanılmadan yapılmış “Trulli Evleri” dikkat çekici mimari yapıları ile yüzyıllara meydan okumakta, İtalya’nın en popüler gezi durakları arasında yer almakta, bilinenleri kadar bilinmeyen gizemli hikâyelere kapılar aralamaktadır.

Bugün Puglia olarak nitelenen orta çağ Apulia'sında, çoğunlukla merkeze çok uzaktaki bölgelerde, yuvarlak binalarda yaşayan çiftçiler vardı. Çiftlik evleri onların gereksinmelerine göre uyarlanmıştı. Ailenin bir çocuğu varsa veya ahır çok küçük gelirse, ilkinin yanına ikinci bir kubbe inşa edilirdi. Daha sonra duvar kırılarak yeni bir alan yaratılırdı. Yeni oluşturulan amaç için yeni bir oda yaratılırdı. İnsanlar ve hayvanlar, birkaç çatı altında tek bir evde yaşardı. Orta çağda, genellikle çiftliğin çatısı ne kadar çoksa, çiftçi ailesinin o kadar zengin olduğu söylenirdi. Bir Trulli çiftliğinde her köşe kullanılır ve her kuytu köşe geliştirilirdi. Her şeyin bir işlevi vardı. Örneğin, ebeveyn yatağının milimetresine kadar yerleştirilebileceği, duvara tam oturan bir niş oymak alışılmadık bir durum değildi. Gömme ahşap bir tavanla bir çatı katı oluşturulurdu. Çoğu Trulli evinde, bu çatı katı tahıl deposu veya çocuk odası olarak kullanılırdı. Trulli evlerinin çoğu zemin kat ve çatıdan oluşur ve çatı zirvesine kadar yaklaşık 4,30 m yüksekliğinde olurdu.



Trulli evleri çiftçiler için bir avantaj sunmaktaydı: Ahır görünüşüne kolayca büründürülebilirlerdi. Çünkü Orta çağda ahırlar vergiden muaftı. Vergi avantajları, 15. yüzyılda, Apulia (Puglia) bölgesinde yer alan Alberobello'da 1.400 Trulli evinden oluşan bir kasabanın kurulmasına da yol açtı. Alberobello köyü zaten vardı. Ancak Rion Monta ve Aja Piccola bölgeleri eklendi. Ve bu birleşme, feodal lord Conte Aquaviva di Conversano'nun fikrine göre, olanaklı olduğu kadar çok vergi tasarrufu sağlayacak şekilde yapılmıştı. Feodal bey, 15. yüzyılda Apulia'yı yöneten Napoli Krallığı için bu bölgeye atanmıştı. Ve bu krallık, feodal beye, topraklarındaki her bina için vergi koyuyordu. Bu nedenle binalar kayıt altına alınmalı ve düzenli denetimler yapılmalıydı. Feodal lord bu nedenle yasadışı inşaatlar yaptırmış ve çiftlik işçileri için özel bir yerleşim yeri oluşturulmuştu. Yani feodal bey, hükümete vergi ödemek istemediği için çiftçilerden evlerini çimento ve harç olmadan, yalnızca taştan yapmalarını talep etti. Böylece çözüm bulunmuştu; evler, küçük kireç taşlarını harç koymadan üst üste yığıp “yapboz” evler biçiminde yapılacaktı. O dönemde harçsız, çatısız ve konik biçimli yapılar konut sınıfına girmediği için, vergi memurları geldiğinde, kilit taşını sökmek ve biraz kaba kuvvet kullanmak, böyle bir evi kısa sürede bir taş yığınına dönüştürmek yeterli oluyordu. Vergi memurları gittiğinde taş yığınlarını yeniden evlere dönüştürmek olanaklı olurdu. Böylece vergi ödemekten kurtulabiliyorlardı. Başka deyişle, çaresizlikten, yaratıcı bir mimari üslup doğmuştu.


Yani vergi ödememenin yolu, “Yapboz Çatı” yapmaktan geçmişti.

Sivri başlıklı sevimli evleriyle kasaba, orta çağdan başlayarak büyümeyi sürdürdü. Bu durum özellikle 1629 dolayında, bir değirmenin ve bir fırının Alberobello'da yeni işler yarattığı dönemde belirginleşti. Kasabanın ayakta kalan en eski Trulli evleri bu dönemde inşa edildi. 1797 dolayında, 3.500 kişi bu şekilde yaşıyordu. Alberobello sonunda kraliyet kasabası ilan edildiğinde, yaşayanlar çok sevindiler. Kasaba beratları sayesinde, bir sonraki vergi denetimi sırasında evlerini yeniden yıkmak zorunda kalmayacaklarından emin oldular. Bundan sonra, Trulli evleri güçlendirildi ve genişletildi. Binaların üzerine ilk kireç resimleri yapıldı. Evler, günümüzdeki tipik görünümlerine kavuştu. Bu, çatılara simgeler boyamayı da içeriyordu. Bunlar Hristiyan veya pagan simgeleri olabilirdi. Kötülüğü uzaklaştırmak için tasarlanmışlardı. Çatılardaki simgeler, kötülüğü uzaklaştırmak içindi.


Kötü Ruhları Uzaklaştırmak İçin Çatılara Yapılmış Simgeler (Foto: Pixabay)

Geçen yüzyılın başlarında, kimse bu evlerin özel bir şey olduğunu söyleyemezdi. Eski yoksul evleri olarak kabul ediliyorlardı. Ancak zamanla, özel bir tarihe sahip özel bir mimariyi temsil ettikleri anlayışı gelişti. 1996'dan bu yana Trulli evleri UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer alıyor. Bu hem bir iyilik hem de bir lanet. İnsanlar, kalın duvarlı ve az pencereli, rahatsız edici evlerini terk ediyor. Onları yenileyip, Trulli evlerinde geçirecekleri bir geceden benzersiz bir deneyim bekleyen turistlere kiralıyorlar. Ancak bu küçük maceranın bir de dezavantajı var. Bu evlerde büyüyen yaşlılar, yavaş yavaş yok olan ve sıradan bir turistik cazibe merkezine dönüşen bir yerde geride bırakılıyorlar. Alberobello'nun sokaklarında, gerçek yaşam kayboluyor.


Alberobello’nun Bugünü (Foto: Pixabay)

Sonuç olarak, tarihleri boyunca Trulli evleri güzeldi ve güzel olmayı sürdürüyor. Ama aynı zamanda gerçek kullanımlarından uzaklaşmakta oldukları için bir şekilde hüzünlüler.^[2]

Bazı alanlarda koruma böyle sağlanabiliyor. “Yaşatarak koruma”, asıl kullanımların dışında bir kullanımı gerekli kılabiliyor…

Öte yandan Ocak-Aralık 2024 arasında, 10.375 nüfuslu Alberobello’da, 325.817 gecelik konaklama yapan ve 190.411 günübirlik gelen turist kaydedilmiş. Rakamlar, turist akışındaki sürekli büyümeyi göstermektedir. Alberobello’da 2023 yılında 469.838 Euro’luk turizm vergisi gelirine kıyasla, toplamda 2024 yılında 543.000 avroyu aşan bir sonuç elde edilmiş.


Harran’ın “Kubbeli” Evleri…

Turilli evleri, ilk izlenim olarak bizim Harran evlerine benziyor.

Ama hikâyeleri farklı…

Bu yazıyı yazmamdaki amaçlar arasında yok. Ama bu benzeştirme, kısa da olsa değinmeyi gerekli kılıyor.

Ayrıca ne zararı var?



Harran'ı n en çok ilgi çeken yanı, bindirme tekniğinde yapılmış, külah biçimindeki konik kubbeli evleridir. Kubbeli evlerin tarihi, İÖ VI. bine kadar gitmektedir. Kubbeli ev geleneği, Mezopotamya, Transkafkasya ve Ege'de İÖ III. bine kadar sürdürülmüştür.

Anadolu'da kubbeli evlerin yoğun olarak tespit edildiği iki bölge vardır: Birinci bölge, Urfa-Birecik arasındaki bölgedir. İkinci bölge ise, Urfa-Akçakale arasındaki bölgedir.

Kerpiç kubbe ile örtülmüş bu evlerden farklı olarak Harran evlerinin kubbelerinde tuğla da kullanılmıştır. Harran evlerinin tuğla kubbe ile örtülmesinin iki nedeni vardır: Biri, bölgenin çöl olmasından dolayı ağaç malzemenin bulunmayışıdır. Diğeri ise, Harran'da bol miktarda bulunan tuğla malzemedir.^[3]

Trulli evleri ile görünüşte benzeşseler de, mimari olarak karşılaştırılabilir olsalar da, amaç da malzemeler de çok farklı…

Mezopotamya uygarlıklarından geriye çok az varlığın kalmasının nedeni de yapılarda kullanılan malzemeler: Mezopotamya coğrafyasında taş yoktur. Piramitlerin bugünlere kadar ayakta kalmasının temel nedeni, yapı malzemelerinin taş bloklar oluşudur…

Ama Babil’in Asma Bahçeleri, zigguratlar vb. yapılardan bugünlere ulaşan yok… Çünkü yapımlarında kerpiç kullanılmıştı.

O nedenle Harran Evleri’ni özenle korumak gerekmektedir.

1979 yılında alan sit alanı ilan edilmiş, mimari değişiklik, inşaat yapılması ve malzeme alınması yasaklanmıştır. Saptanan 960 kubbeli evden biri restore edilmiş, dördü Kültür Bakanlığı tarafından restore edilmek üzere satın alınmıştır.^[4]



Harcında gül yağı, saman, pişmiş toprak ve yumurta akı kullanılan, mimari yapısı ve malzemeleri sayesinde de yazları serin, kışları sıcak tutma özelliğine sahip evler, aşağıdan yukarıya doğru gittikçe daralmaktadır. Yüksekliği içeriden 5 metreye varan ve 30-40 tuğla dizisiyle örülerek inşa edilen evler, içeriden ve dışarıdan balçıkla sıvanması sayesinde varlıklarını bugüne kadar sürdürebilmişlerdir.^[5]

Harran evleri daha fazla ilgiyi hak etmektedir…

Yazma konuma geri dönersem…

Emlak vergilerine başkaldırıların uygarlık tarihine kattığı değerler de var, görüldüğü gibi…

Bu nedenle siz siz olun, tarihte bir gün, emlak vergisi olur olmaz, bir vergiye başkaldırın!

İyi bir şeye vesile olmuş olursunuz…

Fena mı olur?! 

[1] Emre KAYAALP, Vergi İsyanları, https://www.bizimkose.com/07/05/vergi-isyanlari/, 5 Temmuz 2017
[2] Trullihäuser in Alberobello: Geschichte, Architektur & Geheimnisse der Zipfelmützenhäuser, https://www.miss-jones.de/2020/12/23/tuer-x-die-trullihaeuser-von-alberobello/, 23. Dezember 2020
[3] http://www.harran.bel.tr/kent-rehberi#:~:text=Harran%20evlerinden%20ikisi%20%C5%9Fuan%20yerli,sat%C4%B1n%20al%C4%B1narak%20restorasyon%20program%C4%B1na%20al%C4%B1nm%C4%B1%C5%9Ft%C4%B1r, Erişim Tarihi: 15.07.2025
[4] https://tr.wikipedia.org/wiki/Kubbe_ev; Yrd. Doç. Dr Salih; KAYMAZ, Çağlar Kıvanç; CAMCI, Aykut (2017), "Kültür Turizmi Açısından Harran İlçe Merkezi ve Geleneksel Kubbe Meskenleri (Şanlıurfa)", turkishstudies.net. 6 Mart 2019 tarihinde kaynağından arşivlendi. Erişim tarihi: 2 Mart 2019.
[5] https://www.kulturportali.gov.tr/turkiye/sanliurfa/gezilecekyer/harran-kumbet-evleri, Erişim Tarihi: 15.07.2025

(Yayınlanma Tarihi: 15.09.2025)